主讲人

彼得·戈德史密斯 

英国皇家建筑师协会会员

赫斯科中国区董事长

讲座概览

01 简介：历史和国际背景

02 环境势在必行：英国棕地改造的考虑因素和规划政策

03 文化与遗产价值：重新利用的独特品质与优势

04 经济与商业问题：综合利用，空间及组织

05 新的城市生活方式与社会的里程碑

正文

简介：历史和国际背景

工业建筑是工业发展与变革的产物，对于中国来说，近35年来发生了巨大发展与变革，这其实是一场工业革命。我想把它和250年前发生在英格兰的那场工业革命做一个比较。两者都是一场前所未有的改变世界的变革。

20世纪80年代中国国有企业在工业领域投资的大幅增长

世界上只有10%的人口实现了工业化，而中国的工业化将使这个数字再增加20%。

从公元200年起直至1760年英国工业革命，中国一直是世界上最富有的国家之一。事实上，当英国受益于蒸汽机的发明而爆发了工业革命时，中国明朝就已经先进到踢足球了，而英国人还以为是自己发明了足球！

中国现在经历了35年的工业改革，又将成为最富有的国家。工业建筑因此成为了这个历史进程的重要证明，并且对于中国的历史与文化具有重要意义。所以，现在中国必须保留下这一重要时期的工业建筑遗产。

借用故去的意大利建筑理论学家阿尔多·罗西的一句话“可以说城市本身就是人们的集体记忆，就像记忆一样，它将物体和地点联系在一起。城市是集体记忆的轨迹。这种城市轨迹与人之间的这种关系就构成了城市的主要印象，无论是建筑还是景观，当某些人造场景成为了记忆的一部分，新的轨迹就产生了。"

可以说，在这个社会和物质环境迅速变化（包括城市的迅速扩张）的时代，这种集体记忆，以及它所代表的身份认同比以往更重要。后边还有对这个问题展开描述。

我想说的是英国的工业革命，以及英国的工业建筑“适应性再利用”项目，并从中提取出中国可以借鉴的经验教训。

我们今天的主题是“工业建筑的再利用”。而我想用一个更加精细的词汇“工业建筑的适应性再利用”。“适应性重新利用”，不是“现代化”或是“现状保留”，它更像是两者某些方面的结合。

“现代化”仅仅关注延长建筑寿命，比如更换窗户或者给墙体增加保温措施等等。而“现状保留”则是因为建筑重要的历史与遗产价值而对其进行现状保留。

798的适应性开发

适应性再利用更侧重于使用功能的根本变化，这种功能上的变化主要是由于土地价值以及城市的扩张所造成的。以中国的情况来说，是从重工业及制造业向以消费者和服务业的经济基础转移。

例如伦敦的巴特锡电厂，它是100多年前维多利亚时代工业极速扩张的产物。这座建筑已经成为了伦敦泰晤士河中心区域的标志性建筑。然而这栋建筑在超过35年的时间里在开发商间几易其手，至今仍未开发完成。这个案例说明了工业建筑在“适应性再利用”中所将面临的经济、政治以及工程挑战。

巴特西电站

就巴特西这个项目来说，土地价值必须大幅提升以为一些利润较少的项目提供资金帮助。而这一公众/政治压力最近才被增长的住宅需求与房价所缓解。

对于中国来说，建设更多住房的压力很小，因此增加的再利用价值来自其他地方，可能是基于新技术，新旅游业态，新的办公空间和娱乐业态，或着是对新公共设施如学校、医院的需求。 

我认为在中国仍然存在对优质市中心住房的需求并且需要将这类住房作为大型混合用途开发的一部分。它有助于为这些项目提供夜间生活与天然的安全监控。

在像北京这样的城市，工业建筑并不是唯一可以进行适应性再利用的建筑。Haskoll参与了许多购物中心的改造项目。这些购物中心已经不再适应现代商业活动，并且需要针对新用途对原有建筑进行更新和改造。

事实上，工业革命的进步可以和IT革命以及离线购买转向在线购买所带来的人们消费习惯和休闲习惯的转变相比较。这些由于城市化进程的快速发展，比如在交通和可达性的不断提升，所带来的的翻天覆地的变化意味着还有其他类型的建筑，正在经历或即将经历“适应性再利用”的过程。

我们在英国的工作室也参与了这类项目。其中的一个项目是将交通枢纽和车站重新用作社交和休闲场所。 

伯明翰市中心中央车站

伯明翰是英国第二大都市圈，其中心已经并将继续经历对现有建筑的大幅改造和再利用。我提议有一天中国的许多新机场和新的高速铁路站很快就会有成熟的市集，可以进行适应性的再利用，并且作为可以容纳办公室，娱乐和生活等多种用途的社交场所。而他们的场地价值也会随之上升。

总结来说，有这么几个原因可以解释为什么工业建筑的适应性再利用对于当今中国的城市来说非常重要。

首先这种再利用在经济上具有合理性。一方面土地价值得到了提升，另一方面许多这些建筑物位于我们不断扩张的城市中心区域的大块土地上。

第二，它们提供了保留城市“集体记忆”的机会。保留对近期历史的实体记忆，以及确保扩大经济和发展的城市成功的基础。这些建筑代表了工业先驱们的辛勤工作和勤奋思考。它们可以成为创建新城市的基础，一个不与过去分离，也不会忘记老一辈人的辛苦工作和努力的城市。

最后，这些建筑的再利用是一种对环境负责的方式来管理我们城市的增长，就像我们拥有的任何其他形式的回收和再利用一样。在英国，我们有一个重复使用旧建筑的传统，大多数人口将居住在二手房中，而且常常是有着100年历史的房屋。

对于英国建筑师来说，超过75％的工作是对现有建筑的改造，在未来的十年内随着中国的城市被重新定义为有品质的生活方式，文化，技术和体验的地方，这也将逐渐成为中国的日常。

环境势在必行：对英国棕地的思考和规划政策

我想把英格兰作为一个与中国做比较的样本，1800年的英格兰只有10％的人口居住在城镇，现在这个数字是90％。英格兰是世界上人口密度第三大的发达国。

例如，这个草图是Haskoll参与的一个棕色开发项目，这原本是一个政府停车场，我们将它转变成了综合用地的项目。这是这个城市25年来最大的开发项目。

英国国家规划部门已经意识到目前无法满足的住房“黑洞”。然而，用他们的话来说“这使得土地面临相当大的开发压力”，但是城市中有被广告牌围起来的空置的土地，窗户破碎的闲置建筑物，倒闭的商店，工厂和仓库，停车场沾满了废弃的土地。与此同时，几乎每个城镇都有一座新建筑建在城市边缘的“绿地”上。

以上种种是英格兰建立棕地和绿带政策的背景，这些政策为积极鼓励工业建筑适应性的再利用奠定了基础。

对于中国而言，现在土地开发的压力不会来自于的住宅短缺，但是与居住相关的公共设施以及新的就业产业将需要包括办公，旅游，文化和休闲等在内的开发项目。 - 这些都是从重工业及制造业向以消费者和服务业经济转型的一部分。

中国的从1950年代至今的城镇人口比例的增长，从曾经只占人口比例10％的城镇人口现在已经增长到超过世界平均水平。

棕地地块被定义为“被永久性结构占据或占用的土地，包括已开发土地和该土地上所有的地面基础设施。但重要的是排除：“农业或林业建筑物占用或已经占用的土地; 用于矿物开采或垃圾填埋处理的土地; 在已建成的私人住宅花园，公园，娱乐场地和被分配的土地; 以及以前开发过，但其上的永久性结构或已硬化的表层土地已经融入景观的。

2016年11月，公布的数据称英国各地的棕色地块可以为至少110万套新房提供空间，尽管此前政府批评该数字“过于乐观”。

再利用棕地项目存在挑战，特别是以前用于重工业的地点，清理污染的成本很高。污染会造成7种不同的危险：

l 对人类健康的威胁。

l 对动植物的破坏。

l 地下水污染。

l 腐蚀和伤害基础和结构。

l 建筑物沉降。

l 地层下陷。

l 污染附近土地。

例如。在Haskoll，我们参与了北京五环路上的一个焦化厂的改造，需要在整个场地上移除1.8米深的表层土壤。这是由政府在非常有控制的条件下进行的。该场地位于五环的东南角，拥有良好的交通连接和便利性。

现场调查和土壤处理的成本仍然很高，2017年英国政府不再提供清理污染土地的补助金。

根据2015年的统计数据，中国有超过10万家工厂自2001年以来关闭，在城市中有超过200万公顷受严重污染的棕地在未得到治理。很难鼓励地方政府或民间力量积极参与到棕地治理中来。结果，许多棕地没有经过治理就直接开发了，因此土地污染的潜在风险就没有排除。 

以上海为例，自2007年以来，政府关闭了超过6700个高污染，能源密集型和低智力资本项目。包括平板玻璃，铁合金，电解铝和皮革鞣制在内的四种行业完全退出，这在中国城市中还是第一次。所有这些做法都帮助上海政府收回了80多平方公里的土地用于增量建设。然而，大部分填海土地受到严重污染。

例如。上海茶厂。这是Haskoll在上海正在进行的另一个项目，它是一个旧茶厂的转换。同样，开发商面临的挑战仍是清理被污染的场地的成本。

土壤修复和棕地治理一直是地方政府的一大障碍。部分原因是相关程序法规不健全，地方和政府再利用城市土地的首要目标是实现经济转型和增长，并且认为这比使这些重新开发的土地长期免受污染物的侵扰更重要。

例如。这是Haskoll 在英国的案例。该项目为伦敦的一个卫星城的城市中心创建了一个新的公共空间，也在公共领域和城市发展领域赢得了许多奖项。 

它以前是一个公共汽车车库和维修站，一片严重污染的棕地，受到污染的运河从中流过。这里曾经是公众禁止进入的区域。

通过治理污染和精心的设计之后，它变成了一个充满活力的并且人流量很大的市中心公共空间，并且改变了居住和工作在这里的人们的生活方式。

 这个项目可以成功是因为这块土地的价值提升已经可以负担土地和河流的净化费用。这条运河本身已经从运输重型货物的工业用途转变为一条供人们休闲放松的河流。

中国的工业革命发生在最近35年的相对较短的时期内。它对中国的发展和进步具有影响力和相关性，因为一个国家是非常宝贵的，因此保护由此产生的（较新的）遗产更为重要。

中国的城市建设遵循“后退两步，前进三步”的过程，在此过程中，许多行业的生产再不暂停再不搬迁，房地产开发也是一样。大量的工业遗产正面临着不可逆转的破坏，大量的档案资料正在消失。因此，进行工业遗产的鉴定，保护和分类的过程就变得非常重要。

中国从1840年至今的现代和当代工业发展大致可分为以下两个时期和若干阶段：

中国现代工业化发展产业 

第一阶段：中国现代工业的兴起（1840-1894） - 现代工业的兴起

第二阶段：中国现代工业的初步发展（1895-1911） - 马关条约允许外国投资

第三阶段：私人产业资本的快速发展（1912-1937） - 私营产业资本

第四阶段：抗日战争（1937-1949） - 现代工业发展困难，战后短暂复苏（1937-1949）

中国当代工业发展产业

第一阶段：社会主义工业的初步发展（1949-65） - 大跃进阻断了新中国的初步发展

第二阶段：社会主义工业的曲折推进（1966-1976） - 停滞期

第三阶段：社会主义工业的大发展（1978年至今） - 基于进3退2的发展步伐取得了重大进步。

然而，如前所述，适应性再利用与保护不同，在考虑进行适应性再利用之前（通常主要是出于经济原因），国家和地方政府应该建立起一个系统或者体系去鉴定并且确定哪些建筑和场地或者特色是必须保护的。而这个鉴定与保护只能基于彻底的工业遗迹调研，对近期科学技术的研究和这些工业遗产对于中国国家发展的重要程度来确定。

否则，正如在西方有时发生的那样，建筑结构仍然是过去的，但与这些建筑相关的社会，科学，文化或技术历史丢失了，工业遗产被“高档化”了。在这里，必然存在着艰难的判断与选择。因为，允许经济和实践中的一些可持续再利用，可能是唯一能够负担得起保留这些重要的值得保护的遗产的唯一手段。

例如。大约10年前，Haskoll在郑州参与的一个早期项目说明，如果把决定权留给开发商，我认为他们很可能做出错误的决定，并造成工业遗产的损失，而且这损失将永远无法逆转。

这是我制作的草图，它绘制了我所认为的2005年郑州市中心的典型特征。这是针对郑州市中心一家棉纺厂的重新开发，我提出保持并通过适应性再利用将一个特别美丽的拱形砖砌厂房的转化为会所，作为保留工厂记忆的元素供周边居民使用。

设想改造效果

它只需要对塔楼位置进行很小的调整，并且不会因此减少很多公寓数量。事实上，工厂建筑的再利用在我看来可以使这个项目独具特色，并因此而提高住宅的价格。但不幸的是开发商不接受这个观点，随后这座美丽的小建筑被拆毁了。

保留和再利用其中一栋工厂建筑对于组织和公共与私密用途的整合是不可或缺的。这种将混合用途与每一种用途联系起来以支持加强另一种用途的方法现在已被接受为商业惯例。

另一个更新的项目案例也是在郑州。在这个项目里，我们对旧油化厂进行了改造和再利用。这里被改造成了住宅和办公空间，包括一些初创空间，配套的商业设施包括餐饮，博物馆，游客中心等。 

更多（实际上大多数）的工厂建筑物被保留并用于容纳这一系列功能。该项目有一个由政府要求建立的更偏向保护的政策框架，在这个框架内，我们作为设计师能够提供更加全面和富有同情心的设计策略，采用更加环境友好的措施与再利用结合起来，并创建一个具有独特本地特色的项目。这本身不仅为项目增加了价值，而且更为郑州原本不多的建筑遗产增加了一笔。

​

这两个项目均为中国同二线城市，表明过去10年来对现有工厂建筑再利用的态度正在发生变化。

我们作为来自英国的建筑师带来了一种发掘工业遗产的内在价值的意见，并试图在项目的概念中使用它，并保留至少一个过去的遗留物，更重要的一点是地方政府对于保护这些建筑物的立法逐渐完善，在保护的基础上同时仍允许进行适应和再利用。

经济和商业问题：使用组合，空间和组织

对于中国的许多主要城市来说，随着城市的扩张，原本属于城市郊区的工业“环”成为了新商业核心的一部分。这些新城拥有高品质、高价值的住宅遗迹相关的服务设施，甚至邻里中心，并且拥有便捷的地铁交通设施。

北京从1980年到2010年城市扩张的图

随着人口已经增找到超过2000万人，现在是时候开始限制城市面积的扩张，但可以继续提高城市空间的使用效率和空间的特色与使用的吸引力。

再利用工业用地的时机已经成熟，这些工业用地具有较高的土地价值，而且相较于若干公里以外的城市周边的新中心来说往往已经有了相当的建筑面积。

工业建筑通常处于平坦的地块，场地内有成熟的树木，建筑不高，但建筑基底面积大; 一些建筑采用传统的建筑技术，包括砖砌和有趣的结构形式和大跨度的封闭空间等，它们经过精心的工艺设计以承受高负荷，并且有从天窗或面北的窗户将建筑深处的空间照亮。结构柱网和层高很高，这在过去10年内建造的商业建筑中很少见到。这些特征提供了灵活，大尺寸的空间，并融合了生活方式的灵活性。

Haskoll如何测试典型的内城工业建筑的的商业布局。这是赫斯科在北京五环路内或附近的许多新项目之一。该计划显示了我们的商业和工业再利用项目。

它说明了在工业建筑的适应性再利用中需要考虑的一些关键商业和经济原则。

1. 无障碍和运输

2. 流线、连接和方向

3. 优化“深空间”的使用（保持但不增加建筑的占地面积或建筑面积）。

4. 优化建筑结构内的剖面高度和空间尺度

5. 旧记忆与新身份

该项目位于大兴区五环路外，处于市中心和新国际机场之间。周边交通便利，并且在地铁4号线的步行范围内。它包含2栋大型建筑，一栋进深非常大的建筑，平面几乎是正方形的建筑，另一栋则是长条形。两栋建筑之间，是一条种满了黄杨树的东西向道路。

通过最初的场地分析，我们希望能够建立一个对角线的联系将两个入口连接起来。这是场地唯一的两个车行出入口，也是唯一能从市政道路上看到这个项目的位置。这个背景条件最终决定了设计中的流线、链接和方向。

我们设计了四个不同的方案，每个方案具有不同的组织和空间细分。在流通，商业设施布置，公共空间和办公室类型方面各有不同。这些方案最终可以很容易的进行成本、价值测算，以测试在周边市场当中的竞争力。并最终确定方案的深化方向。

与此同时我们在设计中也考虑了楼层高度的设置，以及可以增设多少层楼。哪些空间可以做成loft空间，哪些进深较深的地方可以引进自然光源。

草图展示了创造一个社交聚会中心的重要性，同时这个中心具有强烈的室外特征。在这个项目中，社交聚会中心是一条充满活力的街道。这是我们可以充分利用工业建筑的典型特征、特殊的尺度及其工业历史的地方。通过充分利用这些特征将为项目创造其独特的个性，实际上为可租赁空间增加了很多价值。

新城市生活方式和社会的纪念碑

当我们考虑城市生活的未来时，我认为有两件事是最重要的，以保持并确保城市的现在和将来都是可居住的。中国的城市不仅要具有环境可持续性，还要具备积极的生活方式与特色，以确保人们的理想生活。

第一个是保留“记忆和与过去的连续性”，一个实体的，可以和过去的遗产与文化产生联系的地方。这是使得一座城市与众不同，并对市民具有个人的、真挚的意义的方法。

第二个是具有“创造力和创新”的地方。这将允许城市能够随着科技的快速发展而快速变化。

记忆与过去的连续性

回到之前所说的意大利理性主义者阿尔多·罗西，城市人造物的概念对他来说非常重要，因为它对于我们创造的实体城市如何能够为我们赋予意义和价值至关重要。

英国诺丁汉三一广场改造

他对“城市文物”的定义集中在这样一种观念，即某些建筑物即使其功能发生变化也会随着时间的推移而保持其形态，并且经常成为赋予城市特色的元素。我相信中国工业革命的工业建筑就是这样一种建筑。

罗马的平面图证明了这一想法。

规划中有3个非常重要的节点，这些在1750年的节点至今仍然存在。

第一个是过去的纪念碑，古斗兽场至今仍然是一个受保护的废墟。其次，圣彼得教堂，目前是罗马天主教会的焦点并至今仍在使用。第三，纳沃纳广场是自适应再利用的一个例子，从多米提安体育场（战车比赛体育场）改为着名的公共广场。

这三个例子都展示了“城市文物”是如何让城市拥有愉快的“可读体验并且她们也代表了城市的历史价值和文化遗产。这个平面图即我们常说的图底关系平面，图上绘制了空间和街道，但在大型公建筑的地方也将公众可以进入的空间的绘制了出来。

在考虑中国的工业建筑时这一点非常重要，因为它们通常非常大而且具有纪念性，因此有机会成为城市的公共空间。否则将不存在休闲、放松和举办社交活动和互动的场所。

创造力和创新

与过去的记忆和连续性形成鲜明对比的第二个方面是允许和鼓励未来的'创造力和创新'。人工智能和5G等先进的科技开始从根本上改变我们的工作方式。哪些工作仍被需要，这些工作需要怎样的工作环境。

最适合创意产业和创意驱动的人的环境是不符合传统办公环境的，它们是放松的，工作与娱乐的边界在这些场所是被模糊的。而工业建筑能够完美的适应这种需求。它们通常拥有不同于传统办公的空间环境，并具有提供可见的，特殊的和体验性的兴趣和多样性的特征。

随着人工智能的发展，我们的整个工作方法甚至工作模式都将发生革命性的变化，甚至传统的工作与休息、娱乐以及社会互动的分隔正在被打破。

我们可以在传统建筑使用方法的变化中看到这个趋势：Haskoll的一些其他类型的项目说明了这一点：多层停车场变成了住宅区，停车场和零售组成的综合体;

曾经的百货公司现在是一个混合了餐厅，酒吧，娱乐，零售和办公室的空间; 带有摇滚演唱会表演场地的酒店; 

火车站被改造成餐厅酒吧和百货商店，又或者是废弃的工业采石场变成了热带植物园。

工业建筑提供的是具有坚固的结构和灵活大空间的环境，可以放置这些不断变化的生活场景。

因此，我想以两个适应性再利用的例子来结束今天的演讲。这两个例子都在提供记忆和对过去历史的延续以及打破工作娱乐界限并且允许创新与创造方面具有借鉴意义。

例如。第一个例子来自德国北部的工业区。这个工厂在1991年被改造成了杜伊斯堡市的游乐园。

这个场地的设计希望可创造这样一个场景，曾经在工厂工作过的祖父可以和他的孙子们一起在这个公园里穿梭，像孙子解释他过去的工作，以这些及机器的用途。 

在这个景观公园，记忆是设计的核心。它以一种传统的方式，将人造结构重新融于自然环境中并创造如画的美丽景观。这个案例也展示了在后工业城市化的背景下，公园的重要性。

它有演出场地供艺术表达和社交聚会。它为花园里的娱乐活动，社交聚会和互动的场所提供了数不尽的可能性。这的河流和轨道遗迹现在不仅是公园流线的一部分，更是鼓励人们将锻炼和散步作为一种休闲娱乐。

 第二个例子是Haskoll在2000  -  2002年左右参与过的英国康沃尔郡的伊甸园项目。

这个项目的场地是一个废弃的陶瓷粘土开采场地，它在180年代早期结束了他165年的开采历史。项目建设始于1998年，并于2001年全面向公众开放. Haskoll是在伊甸园开放后参与到该项目中来的，主要是为了解决流线问题，并提高项目的收益和盈利能力。 

任何旅游项目都有2个关键数字，一个是访客人数（其中季节性数字也很重要，例如淡季和旺季），第二个重要数字是访客的人均花费。该项目吸引了大量游客，但人均花费很低，使得项目在经济上不可持续。

伊甸园本身在艺术，环境，教育，科技和文化领域等方面都具有优势。但它必须能够提供让所有家庭成员都感兴趣的一日游项目。同时尽可能平衡游客数量的季节性变化。

这是一个生态项目，同时这也是该项目的一个突出特点。例如，它不仅可以为自己使用地热能来保证日常的运营而且可以在当地为5000户家庭供热。

这是工业建筑和用地适应性再利用的前进方向。它们将提供各种不同的功能，这些功能代表并为人们提供了所希望甚至要求的可持续的生活方式。

这些场所不再是产生污染和消耗能源的地方，而成为将提供能源的地方，以及创造，娱乐，文化和社交的中心。这是城市在不占用更多绿地或进一步扩张的情况下必须满足的现代城市居民需求。