日本6日商业地产设计考察|世界之旅|休闲旅游

公务单位介绍：

森大厦株式会社

森大厦株式会社——是从建设独栋楼开始的，并且相对于现在的规模来说都是较小规模的楼。随后，从独栋的“点式开发”转向了覆盖数条街道和多个城区的“面式开发”，然后进一步发展到“城市建设”。城市培育着人们的未来，建设城市也就是打造未来。森大厦的成功在于：不局限于旧的价值观和标准的观点来构思、提议、交流、集思广益，然后再付诸实现。

森大厦株式会社发展史：

1955 森不动产的诞生

“将来我们要在废墟上建大楼。”当年，现任社长森稔的父亲森泰吉郎面对因战争而变成废墟的东京的街道如是说。森泰吉郎，在1955年创立了森大厦的前身森不动产。两年间,森不动产在虎之门的交叉点附近建起了西新桥第1森大厦和西新桥第2森大厦。森大厦的历史就从这两幢楼开始起步。先建成的西新桥第2森大厦，有法国香水制造公司、印度通讯社、美国俄勒冈州小麦生产者联盟等入住。以提供被国际上认可的高品质办公室而吸引众多外国企业入住，森大厦的办公楼租赁事业的特色就从这第一幢租赁办公楼开始形成。呼吁并组织有关权利者通过真诚对话达成共识，这些始于创业当年的开发手法至今仍在沿用。

1960- 编号楼时代"

森大厦在上个世纪50年代后半期开始正式进入办公楼租赁行业，主要是在公司所在地的新桥·虎之门地区集中建设办公楼，在战后变成废墟的城区内一边增加耐火建筑物的开发建设，一边把这一地区作为商务办公区，努力提高地区整体的价值，并促进和激发整个地区的活力。初期的办公楼都用数字来编号，统称“编号楼”。 1960年竣工的西新桥第3森大厦不仅成为配有空调的租赁楼盘之先锋，而且租赁面积的使用有效率也很高，作为划时代的建筑引起当时业界的瞩目。上个世纪60年代，伴随经济的高速增长，办公楼的需求也在不断增加，与之相适应，森大厦的事业也逐渐扩大，从独栋的“点式开发”，转向覆盖数条街道和多个城区的“面式开发”。

1978 Laforet原宿

1978年，Laforet原宿建成开业。原宿在逐渐变成年轻人聚集的时尚大街的同时，得益于这座地标性建筑的出现，又一跃成为时尚信息的发布地。以流行时装为特色的各种零售店和活动会场“Laforet展厅”这两大主要部分，造就了很多新锐的品牌服饰、创意者、艺术家和创业者。这里举办的富有特色的创意活动以及反响强烈的广告活动等，经常成为人们热议的话题。每年1月和7月的“特卖活动”的第一天,从过街天桥一直排到原宿车站附近的时尚青年的队伍，已成为原宿地区一道独特的风景线。表参道hills的建成进一步提升了原宿·表参道地区在时尚潮流方面的影响力。作为这个地区代表性的建筑物，Laforet 原宿尽管已经有30年的历史，其影响力至今依然有增无减。

1986 ARK Hills

在2006年迎来了20周年纪念的ARK Hills，由办公楼、住宅楼、酒店、音乐厅等组成，是日本第一个由民间企业承担开发的大规模旧区改建项目，从建设到竣工历经17年，该项目是具体体现了让工作地与居住地相互接近、城市与自然的和谐共处以及交流传播文化的“Hills”理念的起源。竣工当初，很多刚刚开始进入日本的外资金融机构入住其中的日本最早的智能信息化大楼之一的办公楼，它因此成为代表东京的国际金融中心的一幢标志性建筑。办公楼经过2005年的大规模重新装修，现在依然拥有很高的入住率。另外，已经成为ARK Hills象征的樱花林荫道和7个花园，在过去20年中培育出的“城市生态系统”，为城市中心带来了四季美景。ARK Hills由于在缓解热岛效应现象以及组织社区开展城市绿化活动为地区发展做出杰出贡献，2006年荣获国际环境大奖“全球能源奖”。

2003 六本木新城(Hills)

针对历来城市改建中容易偏重经济效益的观念，我们一扫旧有的价值观,不仅从过去总结经验教训，更远瞻未来前景。我们的目标是建造能够真正满足人们让生活丰富多彩的需求，以及能够孕育新的文化，交流和通向未来的理念的理想城市。六本木新城(Hills)将森大厦对21世纪城市建设的构想变为现实。这个日本国内最大规模的城市改建项目，为东京打造了一个新的“文化都心”。主楼森大厦的顶层，设置了由美术馆，展望台，会员制俱乐部和学术中心·会议设施等组成的综合文化设施“森艺术中心”，这成为该城区的一大特色。六本木新城(Hills)不仅具有丰富的城市功能，而且通过每日举办的给人启发和新发现的各类活动，吸引了大批来自国内外的游客，自2003年开业以来，每年来这里的人超过4000万。随着整个城区的不断成熟，它越来越具有吸引力。

2006 表参道Hills

“旧同润会青山公寓”在昭和初期曾是文化型城市生活的一个地标性建筑。要对这处有70多年历史的表参道代表建筑进行重建，对我们来说绝不是一件容易的事情。我们和担任设计的建筑家安藤忠雄先生一起融入本地区居民中并与他们共同构思，是为了表达对表参道地区原有风貌的尊重。建筑物控制在与表参道的榉树林道基本一致的高度内，屋顶也积极实施了绿化。从地下3层到地上3层的6层中庭空间内，设有与表参道大街同样坡度的螺旋式斜坡回廊，形成了室内的“第二表参道”，在其中将商业店铺分布有致。表参道Hills汇集了来自世界各地的最新时尚和生活方式，同时还是发布各种信息并具有极强的流行感知度的场所。表参道 Hills在继承这处街区历史记忆的同时，不断散发着新时代的气息。

森大厦与中国结缘：

2008 上海环球金融中心

我们的城市跨越国境。中国上海是亚洲最具代表性的国际金融城市之一，而在其发展最为显著的上海浦东新区—陆家嘴金融贸易中心区，森大厦建起了上海环球金融中心。这是一项倾注了森大厦集团迄今为止所有城市建设经验的项目，地上101层、高达492米的“垂直型综合城区”。以世界最高水准的国际金融中心功能为核心，还拥有全世界最高的展望台，吸引世界各国来宾的商业设施和会议设施，超高水准的酒店设施。自上海环球金融中心建成以来，它已成为上海的商务、文化、娱乐的中心之一。位于建筑物最高部分的高耸入云敞向天空的窗，正是日新月异的中国和亚洲敞向世界的窗口，它已成为代表亚洲的时代新地标。

日本商业地产考察报告：

7月23日，我公司受上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司委托，前往日本大阪、京都、温泉、东京进行为期6天的日本商业地产公务考察活动。

大阪是继东京后的第二大城市，它位于全国中央的位置，以全面的铁路网贯通各地，是前往古都奈良、京都的最佳起点。因此，我们特意安排一整天的时间考察大阪新千里住宅展示场、难波PARK、心斋桥、梅田大厦。参观完新千里住宅展示场，我们都非常赞叹日本政府在住宅领域方面做出这样的比较明智的决定。政府部门在全国各地搭建这种住宅公园，然后汇聚日本50多家房地产公司，让他们做出代表他们公司最高水平的样板间。临近中午的时候，我们来到难波PARK，走进开放式的购物环境是在国内很难体会到的空间感受，顶着30度左右的大太阳在屋顶的空中花园俯瞰难波PARK，狭长的峡谷式设计使得屋顶花园层层推进，顺势而下仿佛置身于绿树茵茵的公园遮盖了炙热的阳光。

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第三天一早，我们驱车前往京都。京都是一个有着一千多年历史的古都，一路上我们都被京都这座城市所吸引，木屋、盆景、古寺、庭院、和服、木屐都进入我们的视线，而这次我们参观的是与这些古风格格不入京都JR车站，庞大的钢结构与玻璃幕墙，错综复杂的交通系统，动静结合。接下来就是从关西地区到关东地区的“长途跋涉”，车程将近6个小时，在进入御殿场高速路出口处，我们征求了客人意见，特意安排了一个奥特莱斯购物，让厌倦了长途大巴的客人们放松了一下心情。购物后进入山中湖温泉区，终于可以体验日本温泉文化。出乎我们意料的是，温泉前的晚餐也是传统日本料理，器皿的讲究、菜品的种类、颜色的搭配，加上身着日本简易和服，耳边的日语服务，在想想饭后就可以享受日式温泉，心里无比愉悦。

从温泉酒店出来一路直奔东京台场地区，这里是东京海湾上修建的一座人工岛，是未来现代化的购物娱乐集中地。台场的新设施接二连三地建成，令人目不暇接，主要的考察项目包含两个相邻的大型购物中心——狄克斯购物中心和台场AQUA CITY ，此外，还有面向女士的主题公园 “维纳斯城堡”，其内部装饰模仿 18 世纪欧洲的城市风格。在台场用完午饭后，我们来到位于丸之内的三菱一号美术馆。这座由三菱地所股份有限公司重新设计的美术馆，早在1894年是丸之内第一间红砖办公大楼，现在作为美术馆重新开幕。最后，我们花费了2个多小时的时间，欣赏表参道上的建筑盛宴，令人赞叹不已。

第五天的时间被安排的满满的，经过了前面4天的参观考察，这一天要将我们对日本的认识做一个整体的总结，从感性认识上升到理性认识。上午我们邀请到了日本设计株式会社的建筑设计群主管绀野泰先生、项目经理张京花女士，按照约定好的时间9点30分在酒店集合，我们也体验了一把日本人上班的工作时间，使得早上有充分的时间休息、就餐，之后一同驱车前往位于新桥区的汐留商业区和江东区LALAPORT购物中心。日本设计是日本顶级的大型设计公司，这两个项目都是其在东京都内的主要代表项目。

据日本设计张女士介绍，其公司主要负责汐留城市中心大楼的主体设计，原本这里是东京早期的货运中心，在设计时他们特意保留了汐留站进行历史保护。汐留商业区共有5个街区，其中的每一座大厦都是由不同设计公司完成，这就需要总体规划者对单独的个性和整体的统一由一个全面的规划，而每座大厦从主体设计、户外景观到地面铺装都不尽相同，但都是由街廊所连接，可以通向周围。汐留商业区实行人车分离的建筑格局，大巴车停车一层为汽车道，上面的高架桥有汽车道和铁路线，顺着扶梯向下一层可使行人于各栋建筑之内行走，不必穿越街道，也不会有地下一层的感觉，形成了一个公园城市的印象，在往下就是错综复杂的地下铁线，其走向也会顺着汽车道走向而建，着实让人感到一种安全、舒适、便利、人性化的感受，冲淡了超高建筑群造成的疏离感。江东区LALAPORT购物中心是一个位于日本东京都江东区丰洲地区的石川岛播磨工业(IHI)造船厂和工厂用地的再开发项目，一座主楼以及一座配楼作为停车楼使用，于2006年十月开业。lalaport约67000平方米，店铺多达540家，可停车8200辆，考虑到他的历史环境，lalaport内的购物街道呈U字型，室外空间中保留了原有的遗迹，延续了旧时船舶和海洋的元素，打造出了新型的临水街景，把广场地面做成仿真的海浪形状。吸引了众多的来客。
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下午3点，我们要前往六本木新城参加座谈交流及实地参观。这天的午餐安排在了东京都厅附近49层的新宿住友大厦用餐，还顺便登上了45层楼高的东京都厅俯瞰整个东京都。2点40分抵达六本木新城的时候，停车场处已经有相关人员迎接我们，带领我们来到森大厦内做实地参观的准备工作。接待我们的是六本木新城森大厦开发管理局的工作人员，他发给我们每个人一个耳机接收器，翻译人员的每一句翻译就可以直接清楚的听到。工作人员边走边向我们介绍了六本木新城的概况，远远的我们就看到设立在森大厦前的“大蜘蛛” ，工作人员介绍六本木新城不乏优秀设计师设计的作品，在榉树坂大道和毛利庭院中都可以找到，说着还指给我们看藏在庭院中的一支“玫瑰花”的艺术品。除了在艺术方面的讲究，在环境保护方面也很有研究。通往地下交通的走廊边沿处喷出阵阵的雾气，这是日本的传统环保手段—人工雾气，可清洁空气，降低温度而不会弄湿衣服。突然想到在今年上海世博会看到了这种设备，原来还要归根到日本。

West walk入口处有一个像烟囱一样的高高的柱子，这个里面也内涵玄机，原来这个柱子下面的地下6层就是一个自给自足发电场，森大厦自己供电再按商业用电卖给商铺作为利润来源，平时用燃气发电，到了紧急情况也备有柴油发电供3天使用，同时地下室还在储存了大量食品和水以备发生紧急情况。至于那个高高的柱子其实就是烟囱，由于采用了化学处理看不到有烟冒出，不会破坏这里的环境。接着我们参观屋顶庭院，这里是一般旅游者无法进入的，电梯口处立着一个牌子，上面写着“非关系者禁入”，我们都在开玩笑说：原来日本人把中国的文字运用的如此赤裸裸，对中国人的人际际关系的复杂性理解的如此透彻。电梯开关是要用特制的钥匙才能打开，工作人员介绍说六本木新城举行大型活动时，政府官员、名人名流都会从旁边的凯越酒店或休息室走秘密通道到这部贵宾电梯。屋顶庭院的土层厚度为80公分，在建筑屋顶与屋顶庭院间还增加了一层抗震层，避免发生地震时房屋的摇晃与移动。屋顶庭院是东京都唯一的一块稻田，随着春夏秋冬有着不同的变换，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了业主的可参与性。整个六本木公务活动长达3个小时，其间考察团员相互同讨论交流，提出的问题都得到了满意的答复，收获颇多。
短短6天的日本商业地产考察活动已经结束，所有的考察团员用他们的眼睛、记忆、相机、纸笔记录了日本之行的点点滴滴。考察团员还提到位于福冈的博多运河城也是一个不错的商业地产项目，现在上海已有地产项目在学习博多运河城的做法，希望有机会还能与世界之旅携手，至于本次的日本商业地产考察十分成功，希望能够将其运用到实际工作中去。